4Ç 2019 UBS Global Gayrimenkul Kabarcık Endeksi

Palace dergisi gayrimenkul ve teknoloji yatırım projelerinde yer alan Singapur merkezli Panache Management Pte Ltd'nin kurucusu Alexander Karolik Shlaen'in bu UBS 2019 Gayrimenkul Kabarcık Endeksi Raporu hakkındaki düşüncelerini paylaşmasından gurur duyuyor. Bu yılın başlarında yayınlanan UBS Global Emlak Kabarcık Endeksi bize endeksteki tek Asya kenti Singapur, Tokyo ve Hong Kong hakkında birkaç not veriyor. Tokyo fiyatları, Japonya'nın sonunda emlak fiyatlarını aşağı çekecek olumsuz demografisine rağmen son 4 ila 5 yıl arasında yükseldi. Nüfusun Tokyo'ya girişinin çoğu, daha küçük kasabaları terk eden ve bu büyük ekonomik merkeze taşınan yerliler tarafından yapılmaktadır.

Singapur’un emlak esnekliği hala devam ediyor

“UBS Global Emlak Kabarcık Endeksi, konut piyasasını uzun vadeli bir perspektife oturtuyor ve küresel şehirlerde emlak fiyat balonları riskini izlemek için tasarlandı” - UBS

Ayrıca, yabancı alıcılar konut mülkünde çok aktiftir, ancak bazıları bir çıkış ararken birkaç yıl içinde mülklerini kimin satacağını merak edebilir. Yerli halkın satın alma olasılığı düşüktür ve mevcut yatırımcıların bir kısmı satmaya karar verse bile yaratılacak boşluğu kesinlikle dolduramayacaklardır. Çoğu insan Japonya'yı bir turizm merkezi olarak daha çekici bulabilir ve stratejik olarak konumlandırılmış mülkler Airbnb tarzı iadelerden iyi kiralamanın tadını çıkaracaktır.

UBS Küresel Varlık Yönetimi yatırım sorumlusu Mark Haefele, “Küresel düzeyde, ekonomik belirsizlik, düşen konut faizlerinin kentsel konut talebi üzerindeki etkisini ağır basmaktadır” dedi.

Hong Kong, her zaman olduğu gibi, bu tür endekslerde çok olumlu özellik göstergesi ile üst sıralardadır. Ancak, bu sonsuza dek talep edilen şehirde, benzeri görülmemiş sosyal huzursuzlukların bile stratosferik fiyatlarını etkilemediği görülüyor. Fiyatlandırma bir "kabarcık" ya da sadece bu süper şehirde gerçek, güçlü bir talep sonucu olup olmadığını merak etmelisiniz. Ve şüphesiz, Hongkongers evleri için pahalı bir şekilde ödeme yapar. Şehirlerinde sadece 12 yıl sürecek olan Singapurlu aynı daireyi satın almak için 22 yıl çalışacaklar.

Nitelikli işçinin gerçekleri ve mülk satın almak için nasıl geçim kazanması gerekeceği

Bu bizi Singapur'a getiriyor. UBS Global Emlak Kabarcık Endeksi'nde yer alan 24 dünya kentinden sadece dördü şimdiki değerinin 2008 yılındaki maliyetinin altındadır. Bu dört şehir Milano, Chicago, Dubai ve Singapur'dur. UBS, fiyatın Singapur pazarı için adil olduğunu belirtiyor, ancak okuyucular, endekste belirtilen diğer şehirlerin mülk pazarlarının geniş anlamında hesaplanırken, Singapur'da pazarın yaklaşık yüzde 80'inin hükümet altında olduğunu not etmeliler. ajanslar, Konut Geliştirme Kurulu veya HDB olarak adlandırılanları kontrol eder.

Bu, Singapur emlak piyasasının sadece yüzde 20'sinin özel pazarda olduğu anlamına geliyor. Singapurluların büyük çoğunluğu HDB'de yaşıyor ve yaşıyor, Singapurluların küçük bir kısmı kınamak ve topraklarda yaşıyor. Kınamak çoğunluğu HDB satın alma veya kiralama düzenlemeleri ile sınırlı olan yabancılara kiralanmaktadır. Bu nedenle, Singapur'da bir mülk satın almanın kaç yıl sürdüğünün hesaplanması, burada tamamen doğru değildir, çünkü yerel vatandaşların sübvansiyonlu HDB'lerini satın alması çok daha az yıl almaktadır. Bu hususlar dikkate alındığında, Singapur'daki özel pazarın gerçek değerinin çok altında olduğu açıktır. Singapur, küresel ölçekte nispeten uygun maliyetli olduğunu defalarca kanıtlıyor. Ancak, sert soğutma önlemleri nedeniyle fiyatlar yakın zamanda yükselmeyecek. Bu önlemler, bu endeks karşılaştırmasından görebileceğimiz gibi, özel piyasa fiyatlarını gerçek değerlerinin altına getirmekle sorumludur. Ayrıca, Singapur fiyatları son 10 yılda düşerken, yerel nüfusun gelirleri arttı. Mülk fiyatlarının orta-uzun vadede sürekli değer kazanacağını tahmin ediyorum. Ayrıca, bu sınırlı ve cazip emlak piyasasının değer kazanmasını hızlandıracak faiz oranlarının önümüzdeki yıllarda yumuşak olacağını tahmin ediyorum. Alex Shlaen’ın diğer hikayelerini buradan okuyun.

Lüks Uzman köşe yazarı - Alexander Karolik-Shlaen

Alexander Karolik Shlaen Hakkında
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, Asya'da Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa ve Formitalia tasarım hatlarını temsil eden Singapur merkezli Panache Management Pte Ltd'nin kurucusudur. Panache Management, gayrimenkul ve teknoloji yatırım projelerinde yer alır ve özel gayrimenkuller, özel jetler ve süperyatlar için lüks iç mekanlar ve tasarım sağlar. Shlaen, çeşitli bölgesel ve küresel medyada yer aldı ve 2009'dan beri bölgesel iş dergilerinin Lüks Uzman sütunlarını yazdı. Aynı zamanda hakimlerin Asia Property Awards panelinin başkanıydı ve sık sık yerleşik iş forumlarına katılmaya çalışıyor. Hakkında daha fazla bilgi edinin PanacheManage.com

Başka Bir Görüş: Liste Sotheby’nin Uluslararası Realty, Singapur.

Han Huan Mei, Direktör, Araştırma, Liste Sotheby’nin Uluslararası Realty.

Fiyat kabarcıklarının şu anda ve çoğu emlak piyasasında meydana geldiği bilinmektedir - bunun belirtileri, konut fiyatlarının gelirlerin yükselmesinden, düşük faiz oranlarından, aşırı ipotek kredilerinden, yüksek likiditeden ve yabancı akısından daha hızlı bir şekilde artmasını içerir. para kaynağı.UBS'nin grafiği, konut fiyatlarının hızla yükselmesi nedeniyle Hong Kong, Münih, Toronto, Vancouver ve Amsterdam'ın 2018'de en pahalı beş şehir olduğunu gösteriyor. Ölçeğin diğer ucunda, Şikago “değersiz”, Milan, Singapur ve Boston “adil” olarak değerlendirildi. Singapur konut piyasası, hükümetin yakından izlediği ve istikrarlı ve sürdürülebilir fiyat artışını sağlamak için müdahale edeceği için kontrollü bir serbest pazardır. Sistemdeki yatırım yapılabilir fonların yüksek likiditesi karşısında özel konut fiyatlarını eşit bir şekilde tutmak için müdahaleler gereklidir. Değişmez bir şekilde, Singapur’un kalıcı güvenli sığınak statüsü onu mülk yatırımı için uygun bir yer haline getiriyor. Finansmanın sıkılaştırılması ve daha yüksek damga vergileri uygulanması gibi soğutma önlemleri Singapur'da oldukça başarılı olmuştur, ancak Hong Kong ve Vancouver gibi diğer şehirlerde böyle değildir.

“Singapur, kabarcık riski açısından nispeten değişmeyen, oldukça değerli bir kategoride kaldı. Singapur konut pazarı, hükümet tarafından yakından izlendiği ve istikrarlı bir piyasa istikrarı ve sürdürülebilir fiyat artışı sağlamak için müdahale edeceği için kontrollü bir ortamda serbest bir pazardır. Sistemdeki yatırım yapılabilir fonların yüksek likiditesi karşısında özel konut fiyatlarını eşit bir şekilde tutmak için müdahaleler gereklidir. Değişmez bir şekilde, Singapur’un kalıcı güvenli sığınak statüsü onu mülk yatırımı için uygun bir yer haline getiriyor. Finansmanın sıkılaştırılması ve daha yüksek damga vergileri uygulanması gibi soğutma önlemleri Singapur'da oldukça başarılı olmuştur, ancak Hong Kong ve Vancouver gibi diğer şehirlerde böyle değildir. Nispeten, aşırı fiyatlandırılmış bir konut piyasası, uzun süredir devam eden ABD-Çin ticaret savaşı ve anlaşmasız Brexit nedeniyle bir durgunluğun dalgalarıyla karşı karşıya kaldığımız için daha büyük risklerle karşılaşabilir. ” - Han Huan Mei, Direktör, Araştırma, Liste Sotheby’nin Uluslararası Realty.

UBS 2019 Fiyat Büyümesi

Uzun süredir devam eden ABD-Çin ticaret savaşı ve anlaşmasız Brexit nedeniyle bir durgunluğun rüzgarlarıyla yüzleştiğimizde, evleri daha uygun hale getirmek için pahalı bir konut piyasasını düzeltmek daha zor olacak.

Kutulu: APAC'de Neler Oluyor

UBS Global Emlak Kabarcık Endeksi, APAC şehirlerinde son dört çeyrekte kabarcık endeksi puanlarında artış olmadı. Hong Kong'da, ivme azaldı ve fiyatlar 2018'in ortasından bu yana biraz düştü. Bununla birlikte, şehir hala kabarcık riski altında olmasına rağmen, fiyatların son 10 yılda iki katına çıktığı göz önüne alındığında, görünürde temel bir eğilim geri dönüşü yoktur. Yine de, önümüzdeki birkaç çeyrekte daha yüksek fiyat oynaklığı olması muhtemeldir. Singapur’un konut piyasası ise son birkaç yıldır oldukça istikrarlı. Düzenlemeli sıkılaştırma, etkili ve kanıtlanmış aşırı fiyat artışını kanıtlamıştır. Gerçek fiyatlar temel olarak 2012'dekiyle aynı seviyededir, öyle ki şehir adil değerli bölgede kalır. Sadece iki yıl önce kabarcık riski altındaki bir şehir olan Sydney'de fiyatlar düşüyor. Bir yıl içinde çift haneli bir sayı ile düzeltilerek endeks puanını önemli ölçüde düşürdüler. Daha düşük dış alım faaliyeti ve daha sıkı ipotek kredileri genel talebi susturmaya devam etti. Buna karşılık, Tokyo'daki fiyatlar 2014 yılından bu yana her yıl yüzde 5 arttı ve ülkenin geri kalanından ayrıldı. Sonuç olarak, pazar oldukça uygun olmayan şehirler grubuna katıldı ve değerleme arttı.